Regularização de Imóveis

Adjudicação Compulsória

Comprou um imóvel, cumpriu o contrato (pagou o preço), mas o vendedor se recusa ou não pode mais outorgar a escritura definitiva? A adjudicação compulsória garante a transferência da propriedade — pela via extrajudicial ou judicial, conforme o caso.

O que é

Adjudicação compulsória é a ação (judicial) ou procedimento (extrajudicial) pelo qual o comprador de imóvel, com contrato cumprido e direito à escritura, obtém o registro da propriedade em seu nome mesmo sem a outorga voluntária do vendedor. Está prevista nos arts. 1.418 do Código Civil e na Lei 6.766/1979 (loteamentos).

Quando cabe

  • Comprou com contrato preliminar (promessa, contrato particular, contrato de gaveta) e cumpriu suas obrigações;
  • O vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva mesmo cumpridas as condições;
  • O vendedor faleceu sem ter outorgado, e os herdeiros não cooperam;
  • A empresa vendedora (incorporadora, loteadora) encerrou atividades sem outorgar.

Extrajudicial ou judicial

Extrajudicial (em cartório de imóveis): possível desde 2022 pela Lei 14.382/2022 (Marco Legal das Garantias). Cabível com contrato registrado/averbado, preço comprovadamente quitado, vendedor identificado e sem litígio judicial pendente.

Judicial: quando faltar algum requisito da via extrajudicial, ou houver oposição fundamentada do vendedor ou de terceiros.

Como funciona (via extrajudicial)

  1. Análise documental para verificar a viabilidade da via extrajudicial.
  2. Notificação do vendedor (ou herdeiros) para outorga voluntária.
  3. Decurso do prazo de manifestação.
  4. Apresentação do pedido ao cartório de imóveis com a documentação completa.
  5. Análise pelo registrador e adjudicação compulsória.
  6. Registro da transferência em nome do comprador.

Prazos e custos

A via extrajudicial leva alguns meses (conforme a resposta do vendedor e a complexidade documental); a judicial, de 1 a 3 anos em média.

  • Honorários advocatícios.
  • Emolumentos do cartório de imóveis (registro da adjudicação).
  • ITBI (devido pela transferência da propriedade).
  • Custas judiciais (somente na via judicial).

Perguntas frequentes

Tenho contrato de gaveta — posso usar adjudicação compulsória?
Sim. A jurisprudência consolidada do STJ reconhece o direito à adjudicação compulsória mesmo a partir de contrato particular (incluindo contrato de gaveta), desde que comprovados o cumprimento das obrigações do comprador e a identificação do vendedor. A via judicial é mais flexível quanto à forma do contrato.
O vendedor sumiu, faleceu ou a empresa quebrou — ainda dá pra adjudicar?
Sim, mas o procedimento muda. Vendedor falecido: notificam-se os herdeiros ou cita-se o espólio. Empresa encerrada: pode ser preciso buscar sócios ou ativos restantes. Vendedor não localizado: notificação por edital. Em qualquer cenário, é possível avançar com documentação adequada.
Posso fazer adjudicação compulsória mesmo sem ter registrado o contrato?
Na via extrajudicial, o registro ou averbação do contrato é geralmente necessário (ou regularizável durante o procedimento). Na via judicial, contratos não registrados também são aceitos, mas exigem prova consistente da relação contratual e do cumprimento das obrigações.
Vou pagar ITBI duas vezes?
Não. O ITBI é devido uma única vez sobre a transferência da propriedade — no momento do registro da adjudicação. Se já houve outro pagamento de ITBI relacionado ao mesmo imóvel, pode ser objeto de compensação ou restituição, conforme as regras municipais.
Quanto tempo demora uma adjudicação compulsória?
Extrajudicial: alguns meses, dependendo da resposta do vendedor e da complexidade documental. Judicial: tempo médio de 1 a 3 anos, podendo variar conforme a vara, a defesa do vendedor e eventual produção de provas. A via extrajudicial, quando viável, é mais ágil.

Vendedor não outorga a escritura?

Uma conversa de 15 minutos esclarece se a via extrajudicial é possível e quais documentos serão necessários — sem compromisso.

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